O risco que ninguém quer ver
Em muitas imobiliárias brasileiras, o risco é tratado como um acidente de percurso, uma eventualidade que só merece atenção depois que se torna um problema. Inadimplência? Culpa do inquilino. Imóvel devolvido de última hora? Azar do proprietário. Danos não cobertos? Uma fatalidade. Essa postura revela uma verdade incômoda: a gestão de aluguéis no país, em sua maioria, ainda vive entre a negação e a negligência quando se trata de risco.
Negar o risco é fácil, confortável e, à primeira vista, até lucrativo. Significa não investir em processos, ignorar análises preditivas, confiar cegamente em contratos genéricos e esperar que tudo corra bem — como se o acaso fosse um bom gestor. Já a negligência, embora mais sutil, é ainda mais perigosa: ela se disfarça de normalidade, como quem acha “natural” ter uma taxa de inadimplência de dois dígitos ou conviver com litígios constantes.
O risco, quando não é gerido, se vinga. E, mais cedo ou mais tarde, cobra caro.
O aluguel não é um jogo de azar
A operação de aluguéis envolve dinheiro, patrimônio, tempo e expectativas de pelo menos três partes: locador, locatário e imobiliária. Trata-se de uma engrenagem delicada, que exige planejamento, comunicação e vigilância. E, no entanto, é comum encontrar imobiliárias que operam essa engrenagem como se fosse uma loteria — torcendo para que tudo dê certo e culpando os outros quando dá errado.
Mas o aluguel não é um jogo de azar. É uma atividade econômica com regras, variáveis e consequências reais. Os riscos são previsíveis: inadimplência, vacância, desgaste do imóvel, desacordos contratuais, judicialização, entre outros. O que falta, na maioria dos casos, não é informação, mas disposição para encarar esses riscos de frente.
Evitar riscos não significa eliminá-los. Significa assumi-los com inteligência e estratégia. Negá-los é infantil. Negligenciá-los é irresponsável.
O risco começa antes da locação
Muitas imobiliárias só começam a pensar em risco quando o inquilino atrasa o primeiro aluguel. É um erro clássico. A gestão de risco começa na triagem, na análise de perfil, na escolha da garantia, na clareza das regras, na adequação do imóvel ao mercado. É ali que se define se aquele contrato tem mais chance de sucesso ou de dor de cabeça.
Aceitar qualquer inquilino para não perder comissão, omitir problemas estruturais do imóvel para agilizar a locação, apressar a assinatura sem uma leitura cuidadosa do contrato — tudo isso são apostas inconscientes que a imobiliária faz contra si mesma. E os riscos se acumulam, silenciosos, como rachaduras que só se tornam visíveis depois do desabamento.
Processos fracos alimentam crises
A ausência de processos bem definidos é uma das principais formas de negligência na gestão de risco. Quando não há um padrão claro para análise de crédito, não há controle sobre o perfil de risco dos inquilinos. Quando não há checklists de vistoria bem feitos, os danos ao imóvel viram disputas judiciais. Quando não há comunicação estruturada com o locador, a confiança se quebra ao menor sinal de problema.
Um processo robusto não impede que o risco exista — mas impede que ele vire catástrofe. Ele permite identificar padrões, antecipar sinais, criar planos de contingência. Mais do que isso: protege a reputação da imobiliária, que é o ativo mais valioso que ela possui.
Seguro-fiança não é gestão de risco — é só uma parte dela
Muitas imobiliárias se escoram em soluções de seguro, como se isso bastasse para estar seguras. O seguro-fiança, embora útil, não elimina o risco — apenas transfere parte dele. Se a análise de perfil for malfeita, o inadimplente continuará existindo. Se a relação com o inquilino for negligente, o conflito surgirá mesmo com cobertura. E se a imobiliária não tiver um plano de ação diante de problemas, não há seguradora que salve.
A gestão de risco não se faz com ferramentas isoladas, mas com uma cultura organizacional voltada para a prevenção, a antecipação e a resolução eficaz de problemas. Trata-se de um olhar sistêmico sobre a operação, em que cada etapa — da captação ao encerramento do contrato — é pensada para evitar surpresas desagradáveis.
A cultura da urgência é inimiga da prevenção
O imediatismo que domina muitas imobiliárias é um dos maiores sabotadores da boa gestão. Corre-se para fechar contrato, corre-se para captar imóvel, corre-se para colocar anúncio — mas não se para para pensar. Não se investe em análise, em treinamento, em dados. Vive-se no apagar de incêndios. E, nesse ritmo, o risco vira rotina, como um velho inimigo que se aprendeu a tolerar, mas nunca a enfrentar de fato.
Gestão de risco exige tempo, exige método, exige disciplina. É o contrário do improviso. É o contrário do “vamos ver no que dá”. É, essencialmente, um exercício de maturidade empresarial.
Risco ignorado, custo multiplicado
Negar ou negligenciar o risco não o faz desaparecer — apenas o torna mais caro. Cada inadimplência não evitada, cada litígio mal resolvido, cada imóvel deteriorado é um rombo no faturamento e na credibilidade. E o preço maior é pago não apenas em dinheiro, mas em desgaste emocional, perda de clientes, desconfiança do mercado.
A profissionalização da gestão de aluguéis começa pelo reconhecimento do risco como parte inevitável da atividade — e pelo compromisso de enfrentá-lo com lucidez, método e responsabilidade.
Não é possível eliminar o risco. Mas é possível deixá-lo sob controle. Basta parar de fingir que ele não existe.
